מוכרים נכס? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת

אם אתם מוכרים נכס כלשהו שנמצא בבעלותכם או שאתם חוכרים אותו לדורות– כדאי שתדעו שהכסף שתקבלו הוא ברוטו בלבד כי אתם נדרשים לשלם היטל השבחה.

היטל זה נקבע ע”י הרשות המקומית (הרשות שבה נמצא העסק) וממסה את ההשבחה שנעשתה בנכס, למשל אם הוסף לנכס אלמנט מסוים שמעלה את ערכו ושוויו הכלכלי וניתנו האישורים הבאים (אחד מהשלושה):

אישור תב”ע (תוכנית בניין עיר), כלומר תוכנית שמסדירה את השימוש בקרקע כלשהי
אישור הקלה שניתן ע”י הועדה המקומית לתכנון ובנייה, כלומר אישור המתיר סטייה ובנייה שאינה בהתאם לכללי התב”ע
אישור שימוש חורג שניתן ע”י הועדה המקומית לתכנון ובנייה, כלומר אישור לשימוש שחורג מהמטרה שהוגדרה לקרקע/בניין
עם זאת, היטל זה אינו חל על תוכניות שאושרו לפני 1.7.1975, כך שיש לבדוק בקפידה מתי נעשה השינוי בנכס (אם בכלל) ומתי הוא אושר.

איך מחשבים את ההיטל?

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של הנכס נכון ליום קבלת אחד מהאישורים הנ”ל, כאשר השומה נעשית ע”י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה.

עם זאת, ניתן לערער הן על עצם החיוב והן על גובה החיוב:

ערעור על עצם החיוב נעשה באמצעות פנייה לוועדת הערר לפיצויים של משרד הפנים
ערעור על גובה החיוב נעשה באמצעות פנייה ליו”ר מועצת השמאים ומצריך חוות דעת שמאית
אמנם בעבר הייתה אפשרות לנהל משא ומתן בין בעל הנכס (המשלם) ובין הועדה המקומית (מקבל התשלום), אך תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה מיולי 2008 אוסר זאת – מה שמאפשר בירור יעיל של החוב בפרק זמן סביר ומשפר את השקיפות והמקצועיות של ההליך.

חשוב לזכור שאמנם מדובר בתשלום חובה שנדרש מכל מי שמוכר נכס כלשהו, אך ניתן להגיע להסדר עם הקונה/קונים לגבי החלוקה בנטל. בכל מקרה יש לשלם את ההיטל ביום העברת הבעלות/זכויות על הנכס

מי לא משלם?

יש מספר יוצאים מהכלל שפטורים מתשלום, למשל:

נכסים שהועברו מכוח דין או ללא תמורה, למשל נכס שניתן במתנה לאדם ע”י קרוב משפחה
נכסים שנמצאים בשכונה שמוגדרת באותו הזמן כ”שכונת שיקום” או באזור שנמצא תחת חוק “פינוי-בינוי”
נכס של מוסד חינוכי, תרבותי, מדע, דתי, סיעודי, בריאותי, ספורטיבי או נכס שמיועד לפעילות צדקה
נכס של אדם הנמצא באחת מתוכניות הסיוע של מדרש הבינוי והשיכון והמתגורר במקום
השבחה שנעשתה לצורך בניית ממ”ד.