משרד עו"ד אגמי כהן סבג ושות'

היקף חובת הגילוי המוטלת על המוכר בעסקת מכר, הולכת וגדלה.

הכלל לפיו “ייזהר הקונה”, אינו נשמר ככל שהמוכר העלים עובדות מהותיות, או עובדות חיוניות, מהרוכש.

לאחרונה, בית המשפט השלום בחיפה פסק בטענת הטעיה בחוזה מכר דירה.

תמצית המחלוקת שבין הצדדים הייתה היא האם הנתבעים גילו לתובעים, טרם חתימת חוזה המכר, את העובדה שחלק מהממכר הינו שטח ציבורי, ואינו חלק מהממכר.

חובת הגילוי

חובת תום הלב וחובת הגילוי שזורות זו בזו, ומעוגנות בסעיפים 12, 15 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973.

גילוי כאמור יכלול מסירת פרטים ומידע החיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה באופן יזום, כמו גם גילוי כתוצאה משאלות הצד שכנגד.

תום הלב כולל את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העסיקה או לאור נסיבותיו של המקרה.

אי הגילוי יכול אף לעלות כדי הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים.

לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת של המוכרים.

לעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים (אי העברת מסמכים, העברת שאלה או שינוי נושא, וכו’).

זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי.

בתי המשפט שבים ופוסקים כי מי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הפחותה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן.

הגישה למידע הנוגע לעסקה

בעסקת מכר, למוכר יש גישה טובה ונוחה יותר למידע הנוגע לעסקה.

לפיכך, בהתאם, תחול על המוכר, חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים בנכס (ע”א 7730/09 ניסים כהן נ’ מבני גזית (2000) בע”מ).

במקרה הנדון, הנתבעים, שהינם בעלי המידע הראשוני והמקורי, נמנעו מלגלות עובדה מהותית זו. בכך נהגו בחוסר תום לב והפרו את החובה המוטלת עליהם.

אשם תורם באי הגילוי עובדה על הנכס

בית המשפט התלבט, האם יש מקום להטיל על התובעים אשם תורם, בבחינת “יזהר הקונה”.

ביהמ”ש קבע שבפני התובעים נדלקה יותר מ”נורה אדומה” אחת, טרם שחתמו על הסכם המכר.

ואולם, לאור ההלכה שנקבעה בע”א 8068/11 אורי עיני נ’ חן שיפריס, אין מקום להטיל עליהם אשמה. כפי שפסק בית המשפט העליון:

“בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה.

הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה”