מס שבח על מכירת דירה

מס שבח הוא מס החל על פי חוק מיסוי מקרקעין בישראל, בגין מכירת נכס נדל”ן בישראל, ומחייב בתשלום את מוכר הנכס. המס חל על ההפרש שבין עלות רכישת הנכס למחיר המכירה שלו, המייצג את הרווחיות בעסקה

איך מחשבים מס שבח

מס שבח הוא מס מקרקעין קבוע שאינו מדורג ועומד על 25%. כאמור המס אינו חל על סכום המכירה בכללותו, כי אם על הסכום המייצג את רווחיות העסקה. ניתן למצוא באתרים שונים מחשבון מס שבח ומחשבוני מיסוי נדל”ן נוספים, יחד עם זאת, בתכנון עסקאות נדל”ן ובדגש על מכירת דירה, חשוב להתייעץ מראש עם עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה, לבחינת הקלות אפשריות, פטור וחבויות בהתאם לחוק.

בחישוב המס הבסיסי יש להעמיד את מחיר רכישת הדירה אל מול מחיר המכירה שלה, כאפשר ההפרש מייצג את סכום הרווח בעסקה עליו חל מס שבח.

יחד עם זאת, המס המתייחס לעליית מחיר הנכס כתוצאה מהשבחתו, גם מביא בחשבון את ההוצאות הכרוכות בעסקאות הנדל”ן, וכן הוצאות וסכומי כסף נוספים שהושקעו לצרכי ההשבחה האמורה.

לתורך הפחתת מס שבח יש לערוך רישום ותיעוד של כלל ההוצאות שהיו כרוכות בקיום עסקאות הנדל”ן, וכן בהוצאות שיפוץ וחידוש של הנכס.

תחשיב מס שבח כולל בחינה של ההפרש והצמדה של המחיר למדד, מה שמייצג עליית מחירים כפי שיוצגה בפועל בשוק, וכן ניכוי הוצאות הרכישה וההשבחה דוגמת:

תשלום לעורך דין נדל”ן או עורך דין מיסוי מקרקעין, לצורך מימוש עסקת הרכישה המקורית והעסקה הנוכחית, עלויות תיווך, אגרות רישום, עלויות מימון ומשכנתא בגין תשלום הריבית, מס רכישה. 

עלויות השבחה דוגמת: שיפוץ כללי, החלפת מטבח, החלפה ו/או שיקום וחידוש תשתיות חשמל ואינסטלציה.

במקרה של השקעה במרחב המשותף בבניין דירות, ניתן להשית את חלקו היחסי של בעל הדירה בשיפוץ/חידוש הכללי, דוגמת: שיפוץ לובי, איטום חיצוני, הוספת מעלית. 

את עלות המס בסך 25% נחשב לאחר הפחתת ההוצאות האמורות, בכפוף לקבלות/חשבוניות, או אסמכתאות אחרות.

מס שבח עשוי לכלול תחשיב לינארי המביא בחשבון את שינויי החקיקה והתחשיב לאורך שנות האחזקה בנכס. 

באילו מקרים לא נדרש תשלום מס שבח

על פי חוק מיסוי מקרקעין ותקנות אשר עודכנו בשנת 2014, ייתכנו תרחישי מכירת דירה אשר לא יביאו לחיוב מס שבח. בין הנסיבות האמורות:

• עסקה ללא תמורה- דירה אשר הועברה ללא תמורה דוגמת מתנה בין בני זוג, הורים, העברת זכויות בהסכם גירושין.
• מכירת דירה ללא רווח- כאשר לאחר הצמדה למדד והפחתת הוצאות המוכר תחשיב העסקה אינו כולל הפרש/רווחיות לעסקה.
• מכירת דירת מגורים יחידה לאחר 18 חודשים בעלות על הנכס.
• במכירת דירה אשר שווי השבחתה נוסע כתוצאה מפרויקט התחדשות עירונית: תמ”א 38/2 או פינוי בינוי.
• בקבלת דירה בירושה, ובתנאי שהפטור ממס שבח היה עומד לרשות מוריש הדירה לו מכר אותה, ובתנאי שההורשה התבצעה לצאצא: ילדים או נכדים.
• בעת מכירת שתי דירות לצורך רכישת נכס מגורים יחיד, בהתאם לתקרות ותנאים הקבועים בחוק.

פטור ממס שבח

תחשיב מס שבח מתבצע באמצעות שומה עצמית, באמצעות תחשיב ואסמכתאות כפי שבוצעו על ידי המוכר או מייצגו, ומוגש לרשויות המס עד 40 יום לאחר המכירה. במידה ומוכר הנכס מצא עצמו זכאי לפטור ממס שבח על פי הנסיבות האמורות, עליו לצרף טופס בקשה בתיאור הנסיבות המזכות ואסמכתאות מתאימות.

חשוב לציין כי בעסקה בה לא התקיימה רווחיות ולא קיים הפרש, לא נדרש פטור ממס שבח ועל כן אין לבקש פטור כזה, שכן הזכות לפטור היא מוגבלת לפטור יחיד לאדם.